美国联邦住房贷款监管机构正在探索将加密货币资产纳入抵押贷款审批流程的创新方案，这一举措可能为数字资产持有者打开住房贷款的新通道。在抵押贷款申请量持续走低和美国住房危机加剧的背景下，这一政策研究尤为引人注目。
联邦住房金融局(FHFA)局长Bill Pulte于6月23日在社交媒体平台X上宣布，该机构将”全面评估加密货币资产在抵押贷款资格认定中的潜在应用价值”。
统计数据显示，过去半个世纪美国住房自有率稳定维持在62%左右，但新申请者的数量却呈现断崖式下跌趋势。
2012-2026年第三季度抵押贷款发放量趋势(预估数据)。数据来源：Statista
FHFA推动加密友好政策 住房贷款利率现下调迹象
Pulte的表态正值美国房地产市场面临多重挑战之际。2024年中期抵押贷款发放量跌至历史低位，2025年第一季度仍未见明显起色。造成这种局面的主要因素包括：住房供应严重不足、建筑进度滞后、投资性购房占比过高，以及美联储为抑制通胀连续加息导致的借贷成本上升。
Pulte公开批评美联储的货币政策，甚至呼吁主席Jerome Powell辞职。在6月26日国会听证会前夕，Pulte正积极寻求降低购房者融资门槛的解决方案。
政策突破或催生加密货币抵押贷款新时代
FHFA的正式认可可能为加密货币持有者接入联邦住房贷款项目扫清障碍。2024年联邦住房管理局(FHA)累计发放单户抵押贷款76万笔，总金额达2300亿美元。此前受SEC第121号员工会计公告限制，多数银行无法开展加密货币抵押贷款业务。该政策在特朗普政府时期已被废除。
然而，目前FHA、退伍军人事务部(VA)和美国农业部(USDA)的贷款项目仍不接受加密货币作为抵押品。据行业专家透露，部分联邦贷款甚至限制使用加密货币变现资金支付首付。理财专家Andrew Lokenauth建议：”计划用比特币收益购房的投资者务必做好完整的资金流水记录。”
比特币支持者对Pulte的开放态度表示赞赏。Blockware分析师Mitchell Askew指出：”比特币的流动性优势和区块链透明度使其成为理想的贷款抵押品。”People’s Reserve创始人CJ Konstantinos则认为，比特币可以有效降低FHFA监管的抵押贷款证券市场的系统性风险。
加密货币抵押贷款的市场需求与风险
目前市场上已有少数机构提供加密货币抵押贷款服务，但主要面向投资型购房者。Milo(原MiloCredit)首席执行官Josip Rupena透露：”我们的客户多为高净值人士，他们购买的是第二居所或投资性房产。”
行业专家也指出此类贷款的风险因素。价格波动性可能导致贷款价值比骤升，引发强制平仓风险。有评论认为：”当抵押品价值可能在短期内波动50%时，传统的风险评估模型将完全失效。”
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Cory Bates
随着加密货币在美国的普及度提升，监管框架正在加速完善。国家加密货币协会《2025年度报告》显示，约20%美国成年人(6500万)持有数字资产，其中74%的投资组合价值低于5万美元。若政策放开，加密货币或将成为新一代购房者实现住房梦的重要助力。
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